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        坚持“房住不炒”主基调

        2019楼市调控或边际“松绑”


          在“房住不炒”的政策基调下,本轮房地产调控的成效逐渐显现。不过,在宏观经济面临下行压力的大背景下,如何平衡遏制房价上涨、挤出楼市泡沫和保持房地产市场健康稳定发展,成为摆在决策层面前的一大课题。

        政策或边际放松
          “本轮房地产调控是我国力度最大、持续时间最长的一次,截至2018年底已持续28个月,原本3年左右的房地产市场小周期也被拉长。”交通银行金融研究?#34892;?#36164;深研究员夏丹对《上海金融报》记者表示,“但2019年调控政策可能出现适度调整。一方面,2018年10月和12月政治局会议延续了7月有关‘经济运行稳中有变’的表述,并提出‘经济下行压力有所加大’的判断,与4月‘经济周期性态势好转’的判断截然不同,体现政府对经济动力的担忧。另一方面,部分权威媒体近期频繁刊发评论员文章,称楼市调控应既防‘大起’也防‘大落’。”
          事实上,2018年末以来,已有多地对楼市政策进行微调。根据克而瑞的数据,2018年第四季度,广州、武汉、?#22799;?#31561;城市局部“松绑”限价,同时有多城市下调房贷利率上浮比例;2019年以来,青岛高新区暂停“摇号售房?#20445;?#29664;海表态“将探索放宽澳门居民在出入?#22330;?#20572;居留、教育、购房等方面的限制”。
          而在近期召开的地方?#20132;?#19978;,多地在提及房地产调控时亦更强调“稳”字当先和“一城一策”。“2019年房地产调控政策可能以结构化放松为主,分一二线城市和三四线城市、供给端?#25176;?#27714;端等进行差异化考虑。”夏丹表示,“一二线城市方面,行政管制或适度松动,如以保障?#25307;?#21644;置换型改善需求为重点,适当放?#19978;?#36141;、限贷、限价、限售措施。其中,放?#19978;?#36141;可能以各地人才安居工程的方式进行,如放松落户政策、实行购房补贴;同?#20445;?#37096;分地区可能下调房贷利率上浮比例和首付比例。此外,由于限价政策在一定程度上导致一二手房价格?#26500;遙?#21050;激了投?#24066;?#38656;求利用套利空间入市,未来可能放松乃至取消。”
          “与之相对,三四线城市的棚改安置可能区别?#28304;?#30001;于多数三四线城市面临人口净流出带来的需求收缩和量价下行风险,在库存较高且房价不涨的地区可能继续实行货?#19968;?#23433;置及其他优惠措施,而对已完成去库存的地区则可能取消或减少棚改货?#19968;?#23433;置。”夏丹进一步指出。
          瑞银首席中国经济学家汪?#25105;?#35748;为,2019年中国房地产市场有望迎来边际改善。例如,部分流动性或间接地流入房地产市场;部分地方政府在限购、限售政策的执行上或有所松动;部分银行可能降低房贷利率上浮比例。“尽管2019年房地产市场可能温和调整,但除非房地产大幅下行,或宏观经济面临失速风险,且基建投?#22987;?#20854;他措施效果不明显,否则房地产调控政策不会很快出现明确转向。”汪涛强调。

        楼市成交或趋势下行
          第一太平戴维斯?#28072;?#21457;布的《中国房地产市场年?#26085;?#26395;2019?#20998;?#20986;,近年来的楼市调控一直以“降温”为主基调,以限购限贷、严控预售证和售价、土地调控收紧等手段,力求降低经济增长对住房市场的依赖。政策的初衷在于抑制房价上涨,从而缓解甚至减轻购房压力,同时亦避免房价暴跌式调整,以免造成家庭财富?#29616;?#32553;水。此外,在房价涨?#39057;?#21040;控制的同?#20445;?#25104;交行情亦需得以延续,以推动经济及就?#23548;?#32493;增长。
          展望2019年,夏丹预计,商品房销售面积增速将继续趋势性下行,同比增速约-5%。“分城市看,随着一二线城市政策环境缓和,市场成交活跃度可能有所提升。”夏丹表示,“若过紧的需求限制政策适度松动,将有利于?#25307;?#21450;置换型改善性需求?#22836;擰?019年,一二线城市商品房销售面积同比可能小幅增长,增幅约0-5%。而大部分三四线城?#34892;?#27714;侧并?#35789;?#21040;抑制,‘四限’政策放松对其成交的提振作用有限。而棚改货?#19968;?#23433;置比例降低对三四线城市影响较大,失去强政策托底的三四线地产成交可能重回基本面下行通道。预计2019年三四线城市商品房成交面积同比降幅或达-10%左右。”
          在此背景下,夏丹认为,2019年房价走势可能出现分化。“调控通常会经历‘量价齐升’、‘成交降温’、‘有价无市’、‘降价’的阶段。随着成交持续走弱,一二线城市郊区盘和三四线城市房价有望出现松动,缺乏刺激政策‘加持’且在过去一?#38382;?#38388;需求被透支的三四线城市,还需要警惕房价下行风险。但由于‘四限’持续时间较久,政策边际改善后,一二线城市?#34892;?#21306;域房价存在补涨动力。”
          “值得关注的是,由于房价统计存在滞后网签、集中网签、高低价搭配平衡网签、拆分销售合同以及其他弄虚作假的现象,实际房价可能一定程度被低估。同?#20445;?#37096;分项目楼盘采用内部优惠认购、装修?#24310;?#25171;折等?#21040;?#25163;段,也难以?#20174;?#22312;网签数据中。”夏丹指出。

        【链接】
        房贷增速可能加快
          根据中国人民银行近日发布的《2018年金融统计数据报告》,2018年全年人民币贷款增加16.17万亿元,同比多增2.64万亿元。分部门看,住户部门贷款增加7.36万亿元,其中,短期贷款增加2.41万亿元,中长期贷款增加4.95万亿元。
          交通银行金融研究?#34892;?#36164;深研究员夏丹指出,在基准利率保持稳定的前提下,房贷利?#22987;?#23558;见顶。“房贷平均利率已连续上涨近两年,持续时间较长,但近几个月走势趋于平缓。加之流动性环境有所改善,未来一?#38382;?#38388;内,基准利率上行的可能性较小,房贷利率在2019一季度或?#22987;?#39030;回调之势。”夏丹还表示,“2018年10月份以来,?#26412;?#28145;圳、杭州、南京等地部分银行下调了首套房贷利率上浮比例,虽然这多是地区?#38498;?#37096;分银行的个别行为,?#19968;?#35843;后仍接近当地同业平均水平,信号意义不强,但如果监管层默许,其他地区和银行可能跟进下调利率,并加快房贷发放速度。”
          值得关注的是,由于此前按揭贷款额度较为紧张,此前被叫停的“接力贷”等业务近期有死灰复燃的迹象。易居研究院?#24378;庵行?#30740;究总监?#26174;?#36827;认为,购房者通过“接力贷”等?#38382;?#21487;获得更多资金,当楼市交易不好?#20445;?#31867;似政策会变得比?#22799;?#31946;。而沪上多家房产中介人士表示,若购房者工资不?#25442;?#26376;供,?#25913;?#21487;参与还贷;若购房者已有一套房,欲借?#25913;?#21517;义享受首套房利率折扣优惠的业务也能办理。(戚奇明)
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